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源地集中在长江和黄河流域；古埃及文明是伴随尼罗河而生的；幼发拉底河和底格里斯河则造就了巴比伦帝国。从气象学的角度来看，河流周边的气候湿润，动植物丰富，食物充足，比较适合人类居住。

气候条件影响着人们居住、工作和生活的质量，也直接影响着城市的发展潜力。

有江河湖海的地方，往往是人口密集，历史悠久的城市群带，这些地方的地产价值会高于其他地区。

在进行房地产投资的时候，我们可以根据以上的条件对目标城市做一个筛选和排序，然后再进行深入的考察。

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投资房产应注意的问题（1）

1．如何买到真正超值的房产

上面的投资项目回报率是按照房屋贷款20年期的总体收入和支出来计算的，你觉得满意吗？

这并不是我想要的投资方式，我要寻找的是真正超值的房屋，不仅长期投资回报率高，而且在买入时就是赢利的，换句话说每个月它都能给你带来正的现金流，而不是负的！

如果按照我的标准来衡量，以上三个例子均不符合我的要求。我除了计算投资回报率之外，还要检查房产给我带来的净现金流量。

以王先生在方庄的房产为例：

净现金流量表

现金流入

租金收入：

空置期一个月，年租金收入为2000×11=22000元　现金流出

贷款70％，350000元，期限20年，月还款2470元，年总计29640元。

物业管理费用：2元/平方米？月×60平方米×12月=1440元

冬季取暖费用：22元/平方米×60平方米=1320元　年净现金流入：…10400元

从这张净现金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，还需要为他的投资性房产额外贴补1万余元，合到每月现金流为负的867元。

如果你是王先生，你会选择这样的投资吗？

你不会，我也不会。可这样的事情每天都在发生！

请记住，在那些房地产经纪人或热情的售楼小姐极力向你推荐楼盘、住宅、二手房时，有一点你必须清楚：他们的重点在交易，只要有交易就有提成；而你的重点是在投资，稳妥的投资！

想想吧，你们的出发点有多么的不同，两种轨迹不可能有交集！你需要的是找一个客观的房产经纪人或售楼小姐，为你提供准确的参考信息，而剩下的事情则需要你自己来判断了！

如果按照我使用的房地产筛选表，你可以避开很多房产投资的陷阱，从而大大提高你投资的成功率。

先按照表格计算出你的目标房产的每项得分，然后把每项的得分加起来，你就得到了这项房产的总体得分。有些房产是绝对碰不得的，而有些则属于备选项目，还有少数的房产属于真正超值的房产，在你所看的100处房产里可能只有1、2处房产符合我们所要的条件。

投资房产应注意的问题（2）

如果想详细了解你可以发送邮件至fubashen@sina�索取进一步的信息。

我使用的房地产投资筛选表

考虑因素　差　一般　好

1。卖主的灵活性　①分

不愿在价格或条件上改变立场。“要么接受，要么离开。”不必须出售，根本不热切，处于驾驭地位。

②分

可以考虑在价格上的小折扣。需要现金购买新的房屋或财产。需要现金支付账单等等。愿意短期接触，但警惕不寻常的交易。

③分

迫切需要现金，或者根本不需