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用等级达不到标准，他们就被定义为次级贷款者。

大约从10年前开始，那时贷款公司漫天的广告就出现在电视上、报纸上、街头，抑或在你的信箱里塞满诱人的传单：

“你想过中产阶级的生活吗？买房吧！”

“积蓄不够吗？贷款吧！”

“没有收入吗？找贷款公司吧！”

“首付也付不起？我们提供零首付！”

“担心利息太高？头两年我们提供3％的优惠利率！”

“每个月还是付不起？没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起！”

“担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年，还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱，我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借？”

在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹豫地选择了贷款买房。你替他们担心两年后的债务？向来自我感觉良好的美国人会告诉你，演电影的都能当上州长，两年后说不定我还能竞选总统呢。

次级抵押贷款的操作过程如下：

（1）　对购房者进行信用评级（FICO公司）。有了评级后，个人就可以按照评级到贷款公司申请贷款了，贷款时的利率也要根据信用评分来确定。尽管被广泛采用，但是模型本身随着市场的变化存在不少漏洞和缺陷。结果是，金融机构对个人评级的依赖性越大，所犯的错误也越大。

从20世纪80年代开始，以房地美（美国联邦住宅抵押贷款公司）、房利美（美国联邦国民抵押贷款协会）两家公司为代表的美国房屋信贷机构，开始了降低贷款门槛的行动，例如允许九成按揭甚至是“零首付”，可以前三年不还本，甚至利息也可以少付。次贷利率水平比正常抵押贷款利率要高出30％。为数众多的美国人于是大胆地借钱买房，把希望寄托在房价上涨上。

（2）　贷款的定价和利率。三个决定贷款利率的指标：贷款等级、信用评分（FICO指标）和按揭成数。按揭成数是指贷款与资产价值的比例。一般而言，贷款等级越高，FICO评分越高，按揭成数越低，表明贷款风险较小，相应定价越低，反之则越高。

整个20世纪90年代，次级抵押贷款借款者的信用评分呈现逐年下降趋势，尤其是浮动利率次级抵押贷款。这表明大量的贷款提供给了信用较低、风险较高的借款者。

（3）　具体贷款产品的选择。美国传统的抵押贷款主要分固定利率和浮动利率两种。近年来，美国的次级抵押贷款市场的贷款公司采取了更加激进的战略，推出的新产品的特点就是将固定利率和浮动利率相结合。例如，无本金贷款、3年可调整利率贷款、5年可调整利率贷款、7年可调整利率贷款、选择性可调整利率贷款等。这些贷款共同的特点是，在还款的前几年，每月按揭还款很低并且固定，而到了一定时间（一般是两年以后），借款人的压力陡增。一般借款人在申请贷款时根本没有意识到两年后利息的大幅度调整。次贷危机的爆发与此类产品有直接关系。

（4）　次级抵押贷款的收益和风险。次级抵押贷款的风险主要体现为：贷款机构对借款人不做任何信用的审核，也没有进行必要的尽职调查，就向“次级信用”的人借出大笔资金。

但是，对于华尔街的精英来说，上述风险可以转移出去。风险转移给那些愿意承担不同程度风险的机构，越来越多的投资银行可以向这些贷款机构买下这些贷款，然后将它打包成一笔债券，债券再由信用评级公司如标准普尔给予债券评级，之后再到债券市场上把它